So sánh giá căn hộ Hà Nội và TP.HCM: hai thị trường, hai câu chuyện
Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 5 phút đọc
Hai thị trường lớn nhất nước thường được nhắc tới như một khối: "thị trường bất động sản Việt Nam". Quý 3/2026 cho thấy chúng đang ở hai điểm rất khác nhau của cùng một chu kỳ.
- Giá khu lõi: Hà Nội ~127 triệu/m² (+41% theo năm) · TP.HCM ~104 triệu/m² (+10% theo năm)
- Hấp thụ 9 tháng: Hà Nội 67% · TP.HCM 43%
- Giá thứ cấp: Hà Nội giảm 3 quý liên tiếp · TP.HCM vừa bắt đầu giảm
- Vấn đề cấu trúc: Hà Nội thiếu hàng vừa túi tiền · TP.HCM nguồn cung dịch ra vùng ven
Bảng so sánh
| Chỉ số (quý 3/2026) | Hà Nội | TP.HCM |
|---|---|---|
| Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường | ~86 triệu/m² (CBRE) · ~107 triệu/m² (Savills) | ~75 triệu/m² (CBRE) |
| Giá sơ cấp khu lõi | ~127 triệu/m², +6% quý, +41% năm | ~104 triệu/m², +1% quý, +10% năm |
| Giá thứ cấp | ~60 triệu/m², −5% quý, −8% năm | ~60 triệu/m², −4% quý, đi ngang năm |
| Nguồn cung mới | ~6.200 căn, −40% năm | 3.267 căn, −53% năm |
| Giao dịch | ~3.900 căn, −66% năm | — |
| Hấp thụ 9 tháng | 67% | 43% |
| Căn hộ hạng C | chỉ còn 4% nguồn cung sơ cấp | — |
Nguồn: CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, báo cáo quý 3/2026. Hai đơn vị thống kê trên rổ dự án khác nhau nên các con số cho cùng một thị trường có thể khác nhau.
Hà Nội: đã tăng mạnh, đang điều chỉnh
Câu chuyện của Hà Nội là câu chuyện của một thị trường đi trước một nhịp.
Khu nội đô tăng khoảng 41% theo năm — mức tăng rất lớn cho một năm. Và đợt điều chỉnh đã bắt đầu từ sớm: giá thứ cấp giảm liên tục từ quý 1/2026, đến nay là ba quý liên tiếp, về khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 8% so với cùng kỳ.
Giao dịch giảm tới 66% so với cùng kỳ 2025 — mức giảm sâu hơn nhiều so với mức giảm nguồn cung (40%). Khoảng chênh giữa hai con số đó chính là hàng tồn.
Vấn đề cấu trúc của Hà Nội không phải giá mà là cơ cấu sản phẩm: căn hộ hạng C chỉ còn khoảng 4% nguồn cung sơ cấp, giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ 2022, và dự kiến chỉ còn khoảng 12% nguồn cung tương lai. Hệ quả: hơn 70% số căn giao dịch trong quý có giá trên 6 tỷ đồng.
TP.HCM: tăng chậm hơn, vấn đề khác
TP.HCM tăng ôn hòa hơn nhiều — khu trung tâm chỉ +10% theo năm. Và đợt điều chỉnh mới bắt đầu: giá thứ cấp vừa giảm 4% trong quý, vẫn đi ngang so với cùng kỳ.
Nhưng thanh khoản của TP.HCM yếu hơn rõ rệt: hấp thụ 9 tháng chỉ 43%, so với 67% của Hà Nội.
Vấn đề cấu trúc của TP.HCM là sự dịch chuyển địa lý của nguồn cung: hơn 8.400 trong 14.028 căn mở bán mới của 9 tháng nằm tại địa bàn Bình Dương cũ. Điều này làm mọi con số trung bình bị méo và khiến người mua ở khu lõi gần như không có hàng mới để chọn.
Vì sao hai thị trường lệch pha
Ba nguyên nhân chính:
1. Thời điểm bắt đầu chu kỳ tăng khác nhau. Hà Nội vào đợt tăng giá mạnh sớm hơn, nên cũng chạm ngưỡng chịu đựng của người mua sớm hơn và bước vào điều chỉnh trước.
2. Cấu trúc nguồn cung khác nhau. Hà Nội có các đại đô thị ngoài nội đô chiếm khoảng 40% nguồn cung mới 9 tháng, kéo giá trung bình xuống nhưng không giải quyết được việc thiếu hàng hạng C. TP.HCM thì có cả một địa bàn mới sau sáp nhập gánh phần lớn nguồn cung.
3. Thay đổi địa giới hành chính. TP.HCM sau sáp nhập là một thực thể thống kê khác hẳn trước, khiến việc so sánh theo chuỗi thời gian trở nên phức tạp hơn Hà Nội.
Dùng giá trung bình toàn thị trường để kết luận nơi nào đắt hơn. Con số trung bình của TP.HCM hiện trộn khu lõi với vùng ven sau sáp nhập, nên nó thấp hơn thực tế cảm nhận của người mua ở nội thành. Khi so sánh, hãy so khu lõi với khu lõi, hoặc cùng phân khúc với cùng phân khúc.
Với người có thể chọn giữa hai thị trường
Thường là nhà đầu tư hoặc người làm việc linh hoạt. Ba câu hỏi:
- Thị trường nào đã điều chỉnh được nhiều hơn so với đỉnh? Hà Nội đã giảm thứ cấp ba quý; TP.HCM mới một quý. Điều đó gợi ý Hà Nội đang ở gần cuối đợt điều chỉnh hơn — nhưng cũng từ một nền giá cao hơn nhiều.
- Mục tiêu là dòng tiền hay tăng giá? Nếu là dòng tiền, hãy so lợi suất cho thuê thực tế sau khi trừ chi phí ở từng khu vực cụ thể, không so giá.
- Có hiểu thị trường đó đủ sâu không? Đây là câu quan trọng nhất và ít được hỏi nhất. Mua ở một thị trường mình không sống trong đó, không biết dự án nào vận hành tốt, không có người theo dõi hộ — đó là rủi ro lớn hơn chênh lệch vài phần trăm giá.
Gợi ý cho Tú Anh viết phần này:
- Mình có khách nào cân nhắc giữa hai thành phố không, họ dựa vào tiêu chí gì?
- Khách Hà Nội mua ở TP.HCM, hoặc ngược lại, thường gặp khó khăn gì?
- Mình thấy tâm lý người mua ở hai nơi khác nhau thế nào qua những gì nghe được?
Khi số liệu quý mới của cả hai thị trường được công bố, Tú Anh cập nhật lại bảng so sánh trong trang này.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ Hà Nội hay TP.HCM cao hơn?
Tùy khu vực so sánh. Quý 3/2026, giá sơ cấp khu nội đô Hà Nội đạt khoảng 127 triệu đồng/m², cao hơn khu trung tâm TP.HCM khoảng 104 triệu đồng/m². Nhưng tính trung bình toàn thị trường, con số của TP.HCM sau sáp nhập khoảng 75 triệu đồng/m² do bao gồm nhiều nguồn cung vùng ven.
Vì sao giá Hà Nội tăng mạnh hơn TP.HCM?
Khu nội đô Hà Nội tăng khoảng 41% theo năm, trong khi khu trung tâm TP.HCM tăng khoảng 10%. Hà Nội đã trải qua một đợt tăng giá rất mạnh và hiện bước vào giai đoạn điều chỉnh, thể hiện ở việc giá thứ cấp đã giảm ba quý liên tiếp.
Thị trường nào có thanh khoản tốt hơn?
Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại Hà Nội đạt 67%, còn TP.HCM đạt 43%. Tuy nhiên cả hai cùng giảm khoảng 23–24 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Hai thị trường có vấn đề cấu trúc giống nhau không?
Không. Vấn đề lớn nhất của Hà Nội là thiếu nguồn cung vừa túi tiền, với căn hộ hạng C chỉ còn khoảng 4% nguồn cung sơ cấp. Vấn đề lớn nhất của TP.HCM là nguồn cung dịch chuyển ra ngoài khu lõi, với hơn 8.400 trong 14.028 căn mở bán mới nằm ở địa bàn Bình Dương cũ.
Nguồn tham khảo
- CBRE Việt Nam – Thị trường căn hộ Hà Nội quý 3/2026 — doanhnhan.baophapluat.vn
- CBRE Việt Nam – Thị trường nhà ở TP.HCM quý 3/2026 — diendandoanhnghiep.vn
- Phân tích hấp thụ và giá hai thị trường quý 3/2026 — baomoi.com
- Savills Việt Nam – Cơ cấu nguồn cung Hà Nội quý 3/2026 — batdongsan.baoxaydung.vn
Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.
Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.
Về Tú Anh →
