Trang chủ › Bài viết › Phân tích thị trường › Giá căn hộ TP.HCM quý 3/2026: sơ cấp 75 triệu/m², thứ cấp bắt đầu giảm

Phân tích thị trường

Giá căn hộ TP.HCM quý 3/2026: sơ cấp 75 triệu/m², thứ cấp bắt đầu giảm

Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 9 phút đọc

Quý 3/2026 là quý đầu tiên Tú Anh thấy người mua hỏi ngược lại một câu mà trước đây hiếm ai hỏi: "Giá này còn giảm nữa không em?" Trước đó câu hỏi thường là "Bao giờ thì hết hàng?". Sự đổi chiều đó nằm gọn trong số liệu quý vừa rồi.

Năm con số của quý 3/2026

Giá sơ cấp toàn TP.HCM sau sáp nhập: khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy (CBRE), giảm 2,3% theo quý
Giá sơ cấp khu trung tâm: khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và 10% theo năm
Giá thứ cấp: khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 4% theo quý
Nguồn cung mới: 3.267 căn hộ, giảm 53% so với cùng kỳ 2025
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới: 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý 2

Giá sơ cấp căn hộ TP.HCM quý 3/2026

Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập trong quý 3/2026 đạt trung bình khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì. So với quý 2, mức này giảm 2,3%; so với cùng kỳ năm 2025, vẫn cao hơn khoảng 1%.

Đây là lần đầu trong nhiều quý giá sơ cấp đi xuống theo quý. Nhưng mức giảm rất nhỏ, và nó không có nghĩa là chủ đầu tư đang hạ giá bảng hàng.

Vì sao con số "75 triệu" lại thấp hơn cảm nhận của nhiều người?

Vì phạm vi thống kê đã đổi. "TP.HCM sau sáp nhập" bây giờ bao gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Khi phần lớn nguồn cung mới nằm ở vùng ven giá thấp, con số trung bình toàn thành phố bị kéo xuống — dù giá ở khu lõi không hề giảm.

Nhìn riêng khu trung tâm sẽ thấy câu chuyện ngược lại: giá bán trung bình ở đây đạt khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 1% theo quý và tăng 10% theo năm.

Đừng dùng một con số trung bình cho mọi khu vực

Chênh lệch giữa 75 triệu và 104 triệu đồng/m² không phải sai số thống kê — đó là hai thị trường khác nhau nằm chung một tên gọi hành chính. Khi so sánh giá một dự án, hãy so với mặt bằng cùng khu vực và cùng hạng, đừng so với trung bình thành phố.

Giá thứ cấp đang điều chỉnh rõ hơn sơ cấp

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình giảm còn khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, thấp hơn 4% so với quý trước và đi ngang so với cùng kỳ năm 2025.

Đây là chỉ báo đáng chú ý hơn giá sơ cấp. Lý do: giá sơ cấp do chủ đầu tư quyết định và có thể giữ bằng cách hoãn mở bán hoặc tăng chiết khấu ngầm. Giá thứ cấp thì phản ánh mức mà người bán thật sự chấp nhận để thoát hàng.

Mức giảm 4% là trung bình. Thực tế phân hóa rất sâu: có dự án bàn giao tốt, cộng đồng cư dân ổn định gần như không giảm; có dự án chậm tiến độ hoặc dư cung cho thuê thì người bán phải lùi giá nhiều hơn con số trung bình.

Nguồn cung: ít hàng mới, và hàng mới không nằm ở nơi nhiều người tìm

Trong quý 3/2026, CBRE ghi nhận toàn thị trường TP.HCM chỉ có 3.267 căn hộ và 30 sản phẩm gắn liền với đất được giới thiệu ra thị trường — giảm tới 53% so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2026, thị trường có 14.028 căn hộ mở bán mới, trong đó hơn 8.400 căn nằm tại địa bàn Bình Dương cũ. Nói cách khác, gần 60% hàng mới của "TP.HCM" trong năm nay không nằm ở khu vực TP.HCM trước sáp nhập.

Savills cũng ghi nhận xu hướng tương tự: hơn 55% nguồn cung căn hộ mới trong quý tập trung ở khu vực Bình Dương cũ.

Khác biệt số liệu giữa hai đơn vị

CBRE ghi nhận 3.267 căn mở bán mới trong quý 3, Savills ghi nhận khoảng 1.900 căn và tổng nguồn cung sơ cấp 5.800 căn. Hai con số không mâu thuẫn — chúng đo hai rổ dự án khác nhau. Khi đọc bất kỳ báo cáo nào, điều cần xem trước tiên là phạm vi địa lý và tiêu chí phân hạng, không phải con số.

Thanh khoản: con số quan trọng nhất của quý

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý 3/2026 chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm so với quý 2 và thấp hơn 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại TP.HCM đạt 43%, giảm 24 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Cùng chỉ số này tại Hà Nội là 67%.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, bức tranh còn khó hơn: khoảng 3.600 căn mở bán mới trong quý, hơn một nửa có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14% (Savills).

Chỉ số	Quý 3/2026	So với quý 2	So với cùng kỳ 2025
Giá sơ cấp (thông thủy)	~75 triệu/m²	−2,3%	+1%
Giá sơ cấp khu trung tâm	~104 triệu/m²	+1%	+10%
Giá thứ cấp	~60 triệu/m²	−4%	đi ngang
Căn hộ mở bán mới	3.267 căn	—	−53%
Hấp thụ nguồn cung mới	45%	−24 điểm %	−2 điểm %
Hấp thụ 9 tháng	43%	—	−24 điểm %

Nguồn: CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, báo cáo quý 3/2026. Các chỉ số được hai đơn vị thống kê trên rổ dự án khác nhau, xem mục nguồn tham khảo ở cuối bài.

Ba lực đang giữ cho giá không giảm sâu

Thanh khoản rơi mạnh nhưng giá chỉ nhúc nhích. Nghịch lý đó có ba nguyên nhân.

1. Chủ đầu tư chọn hoãn thay vì hạ giá

Hơn 40% nguồn cung dự kiến ra hàng trong quý 3/2026 đã bị dời lịch mở bán. Với một chủ đầu tư, hạ giá bảng hàng là động tác khó đảo ngược: nó định lại giá cho toàn bộ các giai đoạn sau và làm khó cả những khách đã mua trước. Hoãn mở bán rẻ hơn về mặt chiến lược — và đó là điều đang diễn ra.

2. Chi phí đầu vào không giảm

Bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026 nâng mặt bằng chi phí sử dụng đất cho dự án. Chi phí vốn cũng cao khi lãi suất cho vay bất động sản duy trì ở mức cao. Hai khoản này nằm trong giá thành, nên dư địa giảm giá của chủ đầu tư hẹp hơn nhiều so với các chu kỳ trước.

3. Nguồn cung giá vừa phải gần như không có

Khi nguồn cung mới tập trung ở hạng A và hạng B — chiếm khoảng 80% lượng mở bán — thì phần thị trường có nhu cầu thật và nhạy giá nhất lại không có hàng để mua. Giá trung bình vì thế bị neo bởi cơ cấu sản phẩm, chứ không hẳn bởi sức mua.

Góc nhìn từ thực tế bán hàng

Phần này Tú Anh sẽ viết từ trải nghiệm thực tế dẫn khách đi xem dự án trong quý vừa rồi. Một vài câu hỏi để tự trả lời khi viết:

Quý 3 vừa rồi mình dẫn khách đi xem bao nhiêu dự án, khách hỏi nhiều nhất câu gì?
Chủ đầu tư nào đang có chính sách chiết khấu hoặc kéo dài tiến độ thanh toán, mức độ ra sao so với quý 2?
Loại căn nào bán được, loại nào ế? Lý do khách đưa ra khi từ chối là gì?
Có giao dịch nào gần đây cho thấy người bán thứ cấp đã chấp nhận lùi giá thật sự chưa?
Nếu một người bạn hỏi "quý này có nên mua không", mình trả lời thế nào?

Bối cảnh rộng hơn: kinh tế tốt, nhà ở thì không

Điều dễ gây hiểu nhầm nhất khi đọc tin quý 3 là tưởng thị trường khó vì kinh tế khó. Thực tế ngược lại.

Theo HoREA, GRDP 9 tháng đầu năm 2026 của TP.HCM tăng 9,06%, riêng quý 3 đạt 9,86%. Tính trên cả nước, quý 3/2026 ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý 2.

Nghĩa là tiền trong nền kinh tế không thiếu. Cái đang thiếu là sự gặp nhau giữa mức giá đang chào và khả năng chi trả của người mua ở thực — khoảng cách này đã giãn ra trong suốt hai năm qua và quý 3/2026 là lúc nó lộ rõ nhất.

Quý 4/2026 nhìn thế nào?

Savills dự kiến khoảng 6.000 căn hộ sẽ mở bán trong quý 4/2026 — thấp hơn gần 30% so với dự báo đưa ra hồi đầu năm, do một số dự án tiếp tục lùi kế hoạch.

Ba điều đáng theo dõi trong ba tháng tới:

Chiết khấu có chuyển từ ngầm sang công khai không. Khi chủ đầu tư bắt đầu công bố chính sách giảm trực tiếp thay vì tặng nội thất hay hỗ trợ lãi suất, đó là tín hiệu giá sơ cấp thật sự điều chỉnh.
Giá thứ cấp quý thứ hai liên tiếp. Một quý giảm có thể là nhiễu. Hai quý liên tiếp là xu hướng.
Tiến độ hạ tầng khu Đông. Vành đai 3 và các tuyến metro về đích sẽ tác động không đều lên từng khu vực — và tác động đó thường đến trước ở giá chào bán, sau mới đến giao dịch.

Bài này được cập nhật theo quý

Khi số liệu quý 4/2026 được công bố (thường vào đầu tháng 1), Tú Anh sẽ cập nhật ngay trong trang này thay vì viết bài mới, để anh chị luôn đọc được số mới nhất ở cùng một địa chỉ.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ TP.HCM hiện tại bao nhiêu một m²?

Quý 3/2026, giá sơ cấp trung bình toàn TP.HCM sau sáp nhập khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì) theo CBRE. Riêng khu trung tâm khoảng 104 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m².

Giá căn hộ TP.HCM có đang giảm không?

Có, nhưng không đều. Giá sơ cấp giảm nhẹ 2,3% so với quý trước và vẫn cao hơn 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thứ cấp giảm rõ hơn: khoảng 4% theo quý. Mức giảm phân hóa mạnh giữa các dự án, không phải toàn thị trường cùng giảm.

Vì sao CBRE và Savills công bố số liệu khác nhau?

Hai đơn vị thống kê trên phạm vi và rổ dự án khác nhau. CBRE ghi nhận 3.267 căn hộ mở bán mới trong quý 3/2026 trên toàn TP.HCM, còn Savills ghi nhận khoảng 1.900 căn. Khác biệt đến từ việc tính hay không tính các dự án thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sau sáp nhập.

Quý 4/2026 có bao nhiêu căn hộ dự kiến mở bán?

Khoảng 6.000 căn, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số chủ đầu tư hoãn kế hoạch triển khai, theo Savills.

Đọc thêm

Nguồn tham khảo

CBRE Việt Nam – Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2026 (qua VOV) — vov.vn
CBRE Việt Nam – Nguồn cung và giá bán quý 3/2026 (qua Diễn đàn Doanh nghiệp) — diendandoanhnghiep.vn
Savills Việt Nam – Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2026 — nhipsongnhadat.vn
HoREA và Bộ Xây dựng – Giao dịch bất động sản quý 3/2026 — batdongsan.baoxaydung.vn

Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.