Thị trường bất động sản TP.HCM quý 4/2026: dự kiến nguồn cung và các mốc đang theo dõi
Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 4 phút đọc
Quý 4/2026 chưa kết thúc. Trang này hiện tổng hợp dự kiến nguồn cung và các chỉ số đang theo dõi, không phải số liệu thực hiện. Khi các đơn vị nghiên cứu công bố báo cáo quý 4 — thường vào đầu tháng 1/2027 — Tú Anh sẽ cập nhật trang này thành báo cáo đầy đủ, giữ nguyên địa chỉ để anh chị không phải tìm lại.
- Nguồn cung dự kiến: khoảng 6.000 căn hộ, thấp hơn gần 30% so với dự báo đầu năm
- Lý do: một số dự án tiếp tục trì hoãn kế hoạch triển khai
- Điểm xuất phát từ quý 3: hấp thụ nguồn cung mới 45%, giá sơ cấp ~75 triệu/m², giá thứ cấp ~60 triệu/m²
- Nguồn cung TP.HCM các năm tới được dự báo duy trì 23.000–24.000 căn, tập trung khu Đông và khu Nam
Thị trường bước vào quý 4 từ đâu
Để đọc quý 4, cần nhớ bốn con số của quý 3/2026:
| Chỉ số | Quý 3/2026 | So với quý 2 |
|---|---|---|
| Giá sơ cấp (thông thủy) | ~75 triệu/m² | −2,3% |
| Giá thứ cấp | ~60 triệu/m² | −4% |
| Nguồn cung mới | 3.267 căn | giảm 53% theo năm |
| Hấp thụ nguồn cung mới | 45% | −24 điểm % |
Nguồn: CBRE Việt Nam, báo cáo quý 3/2026.
Thị trường vào quý 4 với thanh khoản yếu, giá vừa bắt đầu điều chỉnh, và nguồn cung bị kìm lại bởi quyết định hoãn mở bán của chủ đầu tư.
Dự kiến nguồn cung quý 4
Savills dự kiến khoảng 6.000 căn hộ mở bán trong quý 4/2026 — thấp hơn gần 30% so với dự báo đưa ra hồi đầu năm.
Con số này tự nó đã là một tín hiệu. Quý 4 thường là quý chủ đầu tư đẩy hàng để hoàn thành kế hoạch năm. Việc kế hoạch bị cắt giảm 30% cho thấy các doanh nghiệp đang ưu tiên giữ mặt bằng giá hơn là đạt chỉ tiêu doanh số.
Nó nói rằng chủ đầu tư tin thị trường sẽ tốt hơn trong 2026–2027, và họ có đủ sức chịu đựng tài chính để chờ. Chừng nào điều đó còn đúng, giá sơ cấp sẽ không giảm sâu. Tín hiệu đổi chiều thật sẽ là khi các doanh nghiệp bắt đầu chấp nhận bán với giá thấp hơn thay vì tiếp tục chờ.
Ba chỉ số đang theo dõi
1. Chiết khấu có chuyển sang giảm giá trực tiếp không?
Hiện tại, hỗ trợ của chủ đầu tư chủ yếu ở dạng gián tiếp: chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, tặng nội thất, miễn phí quản lý. Những hình thức này giảm giá trị thực nhận mà không động vào bảng giá niêm yết.
Khi chủ đầu tư bắt đầu công bố giảm giá trực tiếp, đó là dấu hiệu giá sơ cấp thật sự điều chỉnh.
2. Giá thứ cấp có giảm quý thứ hai liên tiếp không?
Quý 3/2026, giá thứ cấp TP.HCM giảm khoảng 4%. Một quý có thể là nhiễu thống kê. Hai quý liên tiếp là xu hướng.
Để tham chiếu: Hà Nội đã ghi nhận giá thứ cấp giảm ba quý liên tiếp, bắt đầu từ quý 1/2026.
3. Lãi suất cho vay mua nhà có hạ không?
Đây là yếu tố có tác động nhanh nhất tới sức mua thực tế. Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước lần đầu yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng — một ràng buộc mang tính cấu trúc.
Chừng nào ràng buộc đó còn, dư địa hạ lãi suất cho vay bất động sản vẫn hẹp.
Bối cảnh kinh tế: điểm sáng không nằm ở nhà ở
Điều dễ gây hiểu nhầm nhất khi đọc tin quý 3 và quý 4 là tưởng thị trường khó vì kinh tế khó.
Theo HoREA, GRDP 9 tháng đầu năm 2026 của TP.HCM tăng 9,06%, riêng quý 3 đạt 9,86%. Cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý 3, bằng 92% so với quý 2.
Thị trường cho thuê cũng duy trì tốt: văn phòng công suất gần 90%, bán lẻ 92%, căn hộ dịch vụ 85%.
Cái đang thiếu không phải tiền trong nền kinh tế, mà là sự gặp nhau giữa mức giá đang chào và khả năng chi trả của người mua ở thực.
Lịch cập nhật
| Thời điểm | Nội dung |
|---|---|
| Đầu tháng 1/2027 | Cập nhật số liệu chính thức quý 4/2026 từ CBRE, Savills, HoREA và Bộ Xây dựng |
| Trong quý 4/2026 | Cập nhật nếu có thay đổi lớn về chính sách tín dụng hoặc mặt bằng lãi suất |
Gợi ý cho Tú Anh viết phần này, và cập nhật dần trong quý:
- Dự án nào trong danh mục mình theo dõi dự kiến mở bán trong quý 4?
- Chính sách bán hàng quý 4 có gì khác quý 3 không?
- Khách có xu hướng chờ qua Tết rồi quyết định không?
- Mình dự đoán điều gì sẽ xảy ra trong ba tháng tới, và vì sao?
Câu hỏi thường gặp
Quý 4/2026 dự kiến có bao nhiêu căn hộ mở bán tại TP.HCM?
Theo Savills, khoảng 6.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong quý 4/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo đưa ra hồi đầu năm, do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.
Số liệu chính thức quý 4/2026 khi nào có?
Các đơn vị nghiên cứu thị trường thường công bố báo cáo quý vào đầu tháng đầu tiên của quý kế tiếp, tức khoảng đầu tháng 1/2027. Trang này sẽ được cập nhật bằng số liệu chính thức khi đó.
Những chỉ số nào đáng theo dõi nhất trong quý 4?
Ba chỉ số: hình thức chiết khấu của chủ đầu tư có chuyển từ gián tiếp sang giảm giá trực tiếp không; giá thứ cấp có giảm quý thứ hai liên tiếp không; và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có hạ không.
Nguồn cung TP.HCM các năm tới được dự báo ra sao?
Nguồn cung TP.HCM được dự báo duy trì ở mức khoảng 23.000–24.000 căn, tập trung tại khu Đông và khu Nam.
Nguồn tham khảo
- Savills Việt Nam – Triển vọng nguồn cung quý 4/2026 — nhipsongnhadat.vn
- CBRE Việt Nam – Thị trường nhà ở TP.HCM quý 3/2026 — diendandoanhnghiep.vn
- Dự báo nguồn cung và phân bổ theo khu vực — baomoi.com
Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.
Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.
Về Tú Anh →
