Giá căn hộ Hà Nội quý 3/2026: nguồn cung giảm 40%, giao dịch giảm 66%
Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 7 phút đọc
Nếu chỉ đọc tiêu đề các bản tin quý 3/2026 về Hà Nội, anh chị sẽ gặp hai con số mâu thuẫn trong cùng một ngày: có báo nói giá căn hộ Hà Nội là 86 triệu đồng/m², báo khác nói 107 triệu. Cả hai đều đúng — và phần thú vị nằm ở chỗ vì sao chúng khác nhau.
- Nguồn cung mới: khoảng 6.200 căn, giảm 28% theo quý và 40% theo năm (CBRE)
- Giao dịch: khoảng 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% so với cùng kỳ 2025
- Giá sơ cấp: 86 triệu đồng/m² (CBRE) hoặc 107 triệu đồng/m² (Savills) — xem mục giải thích bên dưới
- Căn hộ hạng C: chỉ còn 4% nguồn cung sơ cấp
Hai con số, một thị trường: vì sao 86 và 107 đều đúng?
Theo CBRE Việt Nam, giá chào bán sơ cấp căn hộ trung bình toàn thị trường Hà Nội quý 3/2026 đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy — chưa gồm VAT, kinh phí bảo trì và các khoản chiết khấu — giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cùng kỳ, Savills Việt Nam công bố giá sơ cấp bình quân khoảng 107 triệu đồng/m².
Khác biệt không nằm ở phương pháp đo giá mà ở rổ dự án được tính. Trong 9 tháng đầu năm, nhóm đại đô thị nằm ngoài khu vực nội đô chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung căn hộ mới của thị trường Hà Nội. Những dự án này có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể, và khi được đưa vào rổ thống kê, chúng kéo giá trung bình toàn thị trường xuống.
Trước khi so sánh giá dự án mình quan tâm với "giá trung bình Hà Nội", hãy hỏi ba câu: (1) con số này tính trên khu vực nào, (2) có gồm các đại đô thị vùng ven không, (3) đã trừ chiết khấu chưa. Thiếu một trong ba, phép so sánh không có nhiều ý nghĩa.
Nhìn riêng khu nội đô sẽ thấy câu chuyện hoàn toàn khác: giá bán trung bình ở đây đạt khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và tăng 41% so với cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản rơi mạnh hơn nguồn cung
Đây là điểm đáng lo nhất của quý 3.
Nguồn cung mới giảm 40% theo năm — đã mạnh. Nhưng giao dịch giảm tới 66%. Khi lượng bán rơi nhanh hơn lượng hàng, phần chênh đó biến thành tồn kho.
Savills ghi nhận tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường Hà Nội quý 3 lùi về 39%. Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu đạt 67% — vẫn cao hơn TP.HCM (43%) nhưng đã giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
| Chỉ số | Quý 3/2026 | So với quý 2 | So với cùng kỳ 2025 |
|---|---|---|---|
| Nguồn cung mới | ~6.200 căn | −28% | −40% |
| Giao dịch | ~3.900 căn | −33% | −66% |
| Giá sơ cấp (CBRE) | ~86 triệu/m² | −9% | −6% |
| Giá sơ cấp khu nội đô | ~127 triệu/m² | +6% | +41% |
| Giá thứ cấp | ~60 triệu/m² | −5% | −8% |
| Tỷ lệ hấp thụ | 39% | giảm | giảm |
Nguồn: CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, báo cáo quý 3/2026.
Giá thứ cấp: quý thứ ba liên tiếp đi xuống
Giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp Hà Nội quý 3/2026 đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý 2 và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đợt điều chỉnh này bắt đầu từ quý 1/2026 và đến nay đã kéo dài ba quý liên tiếp.
Một chi tiết đáng chú ý từ Savills: chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp hiện ở mức 28% với căn hộ hạng A và 17% với hạng B. Khoảng cách này là thước đo khá thẳng thắn cho câu hỏi "mua mới hay mua lại" — và nó đang nghiêng về phía thứ cấp rõ hơn bất kỳ lúc nào trong vài năm qua.
Nghịch lý lớn nhất: căn hộ vừa túi tiền gần như biến mất
Đây là vấn đề cấu trúc, không phải vấn đề của một quý.
Căn hộ hạng C chỉ còn chiếm khoảng 4% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong quý 3/2026. Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm, và theo dự báo của Savills, sẽ chỉ còn khoảng 12% tổng nguồn cung tương lai.
Hệ quả hiện ra ngay trong cơ cấu giao dịch: hơn 70% số căn hộ được giao dịch trong quý có giá trên 6 tỷ đồng. Nói cách khác, thị trường Hà Nội hiện phục vụ chủ yếu nhóm người mua có sẵn vốn lớn, không phải nhóm mua căn nhà đầu tiên.
Một phép tính giản dị cho thấy khoảng cách: với giá sơ cấp bình quân 86 triệu đồng/m², một căn 70m² có giá khoảng 6 tỷ đồng — chưa kể thuế, phí và chi phí hoàn thiện nội thất.
Khi tầng đáy của thị trường mỏng đi, thị trường mất đi nhóm người mua đầu tiên — nhóm tạo thanh khoản cho người đang muốn bán căn nhỏ để lên căn lớn hơn. Nguồn cung hạng C cạn không chỉ ảnh hưởng tới người thu nhập trung bình, nó làm chậm cả chuỗi nâng cấp nhà ở phía trên.
Biệt thự, liền kề: phân khúc duy nhất tăng nguồn cung
Trái với căn hộ, tổng nguồn cung biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội tăng 5% theo năm, nhờ các dự án đón đầu hạ tầng như tuyến metro số 5 và khu vực Hòa Lạc.
Tuy vậy, giao dịch vẫn khiêm tốn: người mua thận trọng trước lãi suất vay và các định hướng quy hoạch đang trong quá trình cụ thể hóa.
Đáng chú ý hơn là nguồn cung phía trước: từ quý 4/2026 đến năm 2029, hơn 35.000 căn biệt thự và nhà liền kề dự kiến được triển khai. Con số này mở rộng lựa chọn cho người mua, nhưng cũng đặt câu hỏi thật về khả năng hấp thụ ở mặt bằng giá hiện tại.
Phần này Tú Anh viết từ quan sát thực tế. Gợi ý những điều nên kể:
- Khách Hà Nội và khách TP.HCM hỏi khác nhau thế nào khi cùng quan tâm một phân khúc?
- Trong số khách mình tư vấn, có ai đang cân nhắc giữa mua sơ cấp và mua lại thứ cấp không? Họ chọn gì và vì sao?
- Mức chênh 28% giữa sơ cấp và thứ cấp hạng A có khớp với những gì mình thấy trên thực tế không?
- Nếu một gia đình trẻ ngân sách 3–4 tỷ hỏi mình về Hà Nội, mình nói gì với họ?
Hà Nội và TP.HCM đang lệch pha
Hai thị trường lớn nhất nước đang ở hai điểm khác nhau của cùng một chu kỳ.
| Hà Nội | TP.HCM | |
|---|---|---|
| Giá khu trung tâm | ~127 triệu/m², +41% theo năm | ~104 triệu/m², +10% theo năm |
| Hấp thụ 9 tháng | 67% | 43% |
| Giá thứ cấp | giảm 3 quý liên tiếp | mới bắt đầu giảm |
| Vấn đề cấu trúc | thiếu hàng giá vừa phải | nguồn cung dịch ra vùng ven |
Hà Nội đã trải qua một đợt tăng giá rất mạnh và hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh. TP.HCM tăng chậm hơn nhưng chịu áp lực lớn hơn từ việc nguồn cung dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi sau sáp nhập.
Với người mua có thể chọn giữa hai thành phố — thường là nhà đầu tư hoặc người làm việc linh hoạt — điểm cần so không phải giá hiện tại, mà là giá đã điều chỉnh được bao nhiêu so với đỉnh, và còn bao nhiêu dư địa giảm.
Nhìn về quý 4/2026
Hai điều đáng theo dõi:
- Giá sơ cấp có theo chân thứ cấp không. Giá thứ cấp đã giảm ba quý; nếu sơ cấp bắt đầu giảm cùng chiều, đó là tín hiệu thị trường tìm lại điểm cân bằng thật.
- Nguồn cung hạng C. Mọi chính sách hỗ trợ nhà ở sẽ chỉ có tác dụng nếu có hàng để mua. Theo dõi số dự án hạng C được cấp phép là cách sớm nhất để biết điều đó có đổi chiều hay không.
Số liệu quý 4/2026 sẽ được cập nhật ngay trong trang này khi CBRE và Savills công bố, thay vì tách thành bài mới.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ Hà Nội quý 3/2026 là bao nhiêu?
Tùy nguồn thống kê. CBRE ghi nhận giá chào bán sơ cấp trung bình khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 9% so với quý trước. Savills ghi nhận khoảng 107 triệu đồng/m². Riêng khu nội đô, giá trung bình đạt khoảng 127 triệu đồng/m², tăng 41% so với cùng kỳ năm trước.
Vì sao CBRE và Savills đưa ra hai con số khác nhau cho Hà Nội?
Khác biệt đến từ rổ dự án và phạm vi thống kê. CBRE tính cả các đại đô thị ngoài nội đô, vốn có mặt bằng giá thấp hơn và chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung mới trong 9 tháng; điều này kéo giá trung bình xuống. Savills thống kê trên rổ dự án hẹp hơn nên con số cao hơn.
Căn hộ giá vừa túi tiền ở Hà Nội còn không?
Gần như không. Căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% nguồn cung sơ cấp trong quý 3/2026. Từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ còn khoảng 12% nguồn cung tương lai, theo Savills.
Giá căn hộ thứ cấp Hà Nội có giảm không?
Có. Giá thứ cấp quý 3/2026 trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý 2 và 8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ ba liên tiếp giá thứ cấp đi xuống, bắt đầu từ quý 1/2026.
Nguồn tham khảo
- CBRE Việt Nam – Thị trường căn hộ Hà Nội quý 3/2026 — doanhnhan.baophapluat.vn
- Savills Việt Nam – Tóm lược thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2026 — batdongsan.baoxaydung.vn
- Savills – Nhà ở Hà Nội quý 3/2026 và nguồn cung biệt thự, liền kề — www.tinnhanhchungkhoan.vn
- Phân tích nguồn cung và thanh khoản hai thị trường quý 3/2026 — baomoi.com
Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.
Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.
Về Tú Anh →
