Bất động sản khu Đông TP.HCM: 9,5 tỷ USD hạ tầng đang làm gì với giá?

Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 5 phút đọc

Khu Đông là khu vực được nói đến nhiều nhất và cũng là khu vực dễ bị kỳ vọng quá mức nhất của TP.HCM. Bài này đặt cạnh nhau hai thứ: lượng hạ tầng đang đổ vào và điều đang thực sự xảy ra với giá và thanh khoản.

Vì sao khu Đông khác các khu vực khác

Điều tạo nên khác biệt không phải một công trình, mà là mật độ công trình chồng lên nhau trong cùng một giai đoạn.

Không khu vực nào của TP.HCM đang cùng lúc đón nhiều công trình chiến lược như vậy:

Khi trung tâm hành chính mới tại Thủ Thiêm hoàn thành, khu Đông sẽ trở thành "mặt tiền" của trung tâm TP.HCM.

Cấu trúc đô thị đa trung tâm đang hình thành

Khu Đông không phát triển như một khối đồng nhất mà thành các cực có chức năng khác nhau:

• Thủ Thiêm — trung tâm tài chính và dịch vụ mới, lõi của khu tài chính quốc tế 898ha
• An Phú – Thảo Điền — vùng sống quốc tế đã định hình, có cộng đồng và tiện ích vận hành lâu năm
• Rạch Chiếc — vùng thể thao và đô thị mới
• Mai Chí Thọ — trục kết nối các mảnh ghép trên

Phân biệt được bốn cực này rất quan trọng với người mua: chúng ở bốn giai đoạn phát triển khác nhau và phục vụ bốn nhóm nhu cầu khác nhau. Một gia đình cần trường quốc tế và tiện ích sẵn có sẽ chọn khác một nhà đầu tư nhắm vào giá trị dài hạn.

Hạ tầng đang làm gì với giá — và chưa làm gì

Cái hạ tầng đang làm

Dồn nguồn cung cao cấp về đây. Theo Savills, giai đoạn 2026–2029, phần lớn trong khoảng 6.627 căn hộ hạng A mới của TP.HCM tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Hơn 60% nguồn cung hạng A tương lai nằm ở khu Đông.

Định hình mô hình sản phẩm. Nhu cầu về các mô hình đô thị tích hợp sống – làm việc – thương mại – giải trí trong cùng một hệ sinh thái ngày càng rõ nét, gắn với định hướng TOD và trung tâm tài chính quốc tế.

Nâng mặt bằng giá kỳ vọng. Giá sơ cấp khu trung tâm TP.HCM quý 3/2026 đạt khoảng 104 triệu đồng/m², tăng 10% theo năm — trong khi trung bình toàn thành phố giảm.

Cái hạ tầng chưa làm được

Chưa kéo được thanh khoản. Dù các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở khu Đông, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới toàn TP.HCM quý 3/2026 chỉ đạt 45%, giảm 24 điểm phần trăm theo quý. Giá thứ cấp giảm khoảng 4%.

Nói thẳng: hạ tầng cải thiện giá trị dài hạn, nhưng không chống đỡ được áp lực lãi suất trong ngắn hạn. Một người mua không vay được, hoặc vay với lãi 14%/năm, sẽ không mua chỉ vì có thêm một tuyến metro khởi công.

Với người mua: ba câu hỏi theo mục đích

Nếu mua để ở: cực nào trong bốn cực trên phù hợp với nơi làm việc và nhu cầu gia đình? Tiện ích ở đó đã vận hành hay còn trên quy hoạch?

Nếu mua để cho thuê: ai sẽ là khách thuê — chuyên gia nước ngoài, nhân viên văn phòng, hay gia đình trẻ? Nguồn cung cho thuê trong khu vực hiện đã dư hay còn thiếu?

Nếu mua để giữ dài hạn: phương án có đứng vững nếu hạ tầng chậm 2–3 năm không? Và khi hơn 6.000 căn hạng A cùng ra hàng trong bốn năm tới, ai sẽ mua lại căn của anh chị?

Câu hỏi thường gặp

Nguồn tham khảo

• HĐND TP.HCM – 9,5 tỷ USD hạ tầng khu Đông — hdnd.hochiminhcity.gov.vn
• Savills Việt Nam – Nguồn cung căn hộ hạng A 2026–2029 — tienphong.vn
• CBRE Việt Nam – Thị trường nhà ở TP.HCM quý 3/2026 — cafeland.vn
• Tổng quan thị trường bất động sản khu Đông 2026 — gamudalandvietnam.vn

Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.

Tú Anh (Ann Nguyễn)

Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.

Về Tú Anh →