Nguồn cung căn hộ TP.HCM 2026: 14.028 căn và sự dịch chuyển ra đô thị vệ tinh

Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 5 phút đọc

Nguồn cung là chỉ số ít được người mua để ý nhất, nhưng nó giải thích gần như toàn bộ những gì đang diễn ra với giá. Bài này bóc tách con số 14.028 căn của chín tháng đầu năm 2026.

Hai con số cho cùng một quý

Trước khi phân tích, cần giải thích một điều hay gây nhầm lẫn.

Với quý 3/2026, CBRE ghi nhận 3.267 căn hộ mở bán mới trên toàn TP.HCM. Savills ghi nhận khoảng 1.900 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn.

Hai con số không mâu thuẫn. Chúng đo hai rổ dự án khác nhau — khác biệt chủ yếu đến từ việc tính hay không tính các dự án thuộc địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sau sáp nhập, và từ tiêu chí phân hạng riêng của mỗi đơn vị.

Khi đọc bất kỳ báo cáo nào, điều cần xem trước tiên là phạm vi thống kê, không phải con số.

Ba điều con số nguồn cung đang nói

1. Nguồn cung mới giảm mạnh, nhưng không phải vì hết đất

Quý 3/2026 giảm 53% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân không nằm ở quỹ đất mà ở quyết định kinh doanh: lượng nguồn cung dời lịch mở bán chiếm trên 40% tổng nguồn cung dự kiến ra hàng trong quý.

Với một chủ đầu tư, hạ giá bảng hàng là động tác khó đảo ngược — nó định lại giá cho toàn bộ các giai đoạn sau và làm khó cả khách đã mua trước. Hoãn mở bán rẻ hơn về mặt chiến lược.

Hệ quả cho người mua: ít lựa chọn hơn ở sản phẩm mới, nhưng giá cũng không giảm nhanh như kỳ vọng.

2. Nguồn cung đã dịch ra khỏi khu lõi

Đây là thay đổi cấu trúc lớn nhất của năm 2026.

Hơn 8.400 trong 14.028 căn mở bán mới — khoảng 60% — nằm tại địa bàn Bình Dương cũ. Savills cũng ghi nhận hơn 55% nguồn cung căn hộ mới quý 3 tập trung ở khu vực này.

Về mặt hành chính, đó vẫn là "căn hộ TP.HCM". Về mặt đi lại hàng ngày, đó là một thị trường khác.

Điều này làm méo mọi con số trung bình: giá sơ cấp trung bình toàn thành phố khoảng 75 triệu đồng/m², trong khi khu trung tâm khoảng 104 triệu đồng/m².

3. Cơ cấu phân khúc lệch về phía trên

Phân khúc hạng A và hạng B chiếm khoảng 80% lượng mở bán mới.

Khi chủ đầu tư phải trả chi phí sử dụng đất theo bảng giá đất mới và chi phí vốn ở mức lãi suất cao, biên lợi nhuận của sản phẩm giá thấp bị ép rất mạnh. Làm sản phẩm cao cấp hơn trên cùng quỹ đất là lựa chọn hợp lý với doanh nghiệp — nhưng để lại khoảng trống ở tầng đáy thị trường.

Bảng tổng hợp

Nguồn: CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, báo cáo quý 3/2026.

Phía trước: nguồn cung dự kiến

Quý 4/2026, Savills dự kiến khoảng 6.000 căn hộ mở bán — thấp hơn gần 30% so với dự báo đưa ra hồi đầu năm, do một số dự án tiếp tục lùi kế hoạch.

Xa hơn, nguồn cung TP.HCM được dự báo duy trì ở mức 23.000–24.000 căn, tập trung tại khu Đông và khu Nam.

Riêng phân khúc hạng A, giai đoạn 2026–2029 dự kiến có khoảng 6.627 căn mới, phần lớn ở Thủ Thiêm và hành lang phía Đông.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn tham khảo

• CBRE Việt Nam – Nguồn cung và giá bán TP.HCM quý 3/2026 — diendandoanhnghiep.vn
• CBRE Việt Nam – Nguồn cung lũy kế và giá sơ cấp (CafeLand) — cafeland.vn
• Savills Việt Nam – Nguồn cung sơ cấp quý 3/2026 — nhipsongnhadat.vn
• Phân tích nguồn cung dời lịch mở bán quý 3/2026 — baomoi.com

Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.

Tú Anh (Ann Nguyễn)

Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.

Về Tú Anh →