Lợi suất cho thuê căn hộ TP.HCM: cách tính đúng và bảy khoản hay bị bỏ quên
Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 5 phút đọc
Khi một người bán nói "căn này cho thuê được 6%", gần như chắc chắn đó là lợi suất gộp — con số chưa trừ gì cả. Lợi suất thực mà anh chị nhận được thường thấp hơn đáng kể. Bài này đưa ra công thức đầy đủ để anh chị tự tính.
Lợi suất gộp = (tiền thuê 12 tháng ÷ tổng vốn bỏ ra) × 100%
Lợi suất ròng = [(tiền thuê 12 tháng − toàn bộ chi phí năm) ÷ tổng vốn bỏ ra] × 100%
Con số thứ hai mới là con số dùng để ra quyết định.
Mẫu số: "tổng vốn bỏ ra" gồm những gì
Sai lầm đầu tiên thường nằm ở mẫu số. Nhiều người lấy giá căn hộ trên hợp đồng, nhưng tổng vốn thực tế gồm:
- Giá căn hộ
- Thuế giá trị gia tăng
- Phí bảo trì 2%
- Lệ phí trước bạ và các chi phí sang tên
- Chi phí hoàn thiện nội thất, nhất là với căn bàn giao thô
- Chi phí mua sắm để đưa vào cho thuê được
Với một căn bàn giao thô, phần sau giá hợp đồng có thể là một khoản đáng kể — và nó làm giảm lợi suất ngay từ mẫu số.
Tử số: bảy khoản hay bị bỏ quên
| Khoản chi | Ghi chú |
|---|---|
| Phí quản lý | Chủ nhà thường chịu, và chạy cả khi phòng trống |
| Thời gian trống phòng | Mỗi lần đổi khách thường mất vài tuần đến vài tháng |
| Thuế và lệ phí liên quan đến hoạt động cho thuê | Theo quy định hiện hành |
| Phí môi giới tìm khách | Thường tính theo tháng tiền thuê, lặp lại mỗi lần đổi khách |
| Bảo trì, sửa chữa | Thiết bị điện, máy lạnh, nước nóng |
| Thay thế nội thất | Nội thất cho thuê hao mòn nhanh hơn nhiều so với nhà ở |
| Bảo hiểm | Nếu có |
Và nếu dùng vốn vay: lãi vay phải được trừ toàn bộ. Với chi phí vay cho mục đích đầu tư bất động sản có thể lên tới khoảng 14%/năm, khoản này một mình có thể biến một phương án có vẻ hấp dẫn thành phương án âm dòng tiền.
Lấy lợi suất gộp mà người bán đưa ra, nhân với 0,7. Đó thường là mức gần với lợi suất ròng hơn — chưa tính lãi vay. Nếu con số sau phép nhân đó vẫn chưa hấp dẫn, phương án không nên đi tiếp.
Hai biến số quyết định mà ít ai hỏi
1. Tỷ lệ lấp đầy thực tế của toà nhà
Không phải công suất của thị trường, mà của chính toà nhà đó. Một toà có nhiều căn cùng cho thuê sẽ đẩy giá thuê xuống và kéo dài thời gian trống.
Cách kiểm tra: hỏi ban quản lý về số căn đang cho thuê, và đếm số tin đăng cho thuê của cùng toà trên các kênh rao vặt. Nếu có hàng chục tin cùng loại căn, đó là tín hiệu dư cung.
2. Khách thuê mục tiêu là ai
Lợi suất bền vững đến từ việc có nhóm khách thuê rõ ràng chứ không phải từ giá thuê cao.
Số liệu quý 3/2026 cho thấy phân khúc có khách thuê dài hạn hoạt động tốt nhất: căn hộ dịch vụ TP.HCM đạt công suất khoảng 85% với hơn 7.000 căn thuộc 146 dự án, được hỗ trợ bởi khách thuê dài hạn.
Hỏi trước khi mua: căn này dành cho ai — chuyên gia nước ngoài, nhân viên văn phòng, hay gia đình trẻ? Nếu không trả lời được, lợi suất dự kiến chỉ là con số trên giấy.
Bối cảnh: cho thuê đang ổn định hơn bán
Đây là điểm sáng đáng chú ý của thị trường 2026.
| Phân khúc (TP.HCM, quý 3/2026) | Công suất | Ghi chú |
|---|---|---|
| Văn phòng | gần 90% | giá thuê ~870.000 đồng/m²/tháng, ổn định |
| Bán lẻ | 92% | giá thuê tầng trệt ~1,6 triệu đồng/m²/tháng |
| Căn hộ dịch vụ | 85% | hơn 7.000 căn thuộc 146 dự án |
| Nhà ở bán — hấp thụ nguồn cung mới | 45% | giảm 24 điểm phần trăm theo quý |
Nguồn: Savills Việt Nam, báo cáo quý 3/2026.
Khoảng cách giữa hai nhóm con số nói lên điều quan trọng: nhu cầu sử dụng bất động sản vẫn tốt, cái đang yếu là nhu cầu sở hữu ở mức giá hiện tại.
Với nhà đầu tư, điều này gợi ý chiến lược dựa trên dòng tiền cho thuê có cơ sở vững hơn chiến lược dựa vào chênh lệch giá ngắn hạn trong giai đoạn này.
Nếu lợi suất ròng thấp hơn lãi suất tiết kiệm, khoản đầu tư chỉ có ý nghĩa khi anh chị kỳ vọng vào tăng giá. Khi đó hãy gọi đúng tên: đây là một khoản đặt cược vào giá, không phải một tài sản tạo dòng tiền — và nó cần được quản trị rủi ro theo cách khác.
Gợi ý cho Tú Anh viết phần này — phần này rất cần số thực tế:
- Các căn mình biết đang cho thuê ở mức giá nào, tại dự án nào, diện tích bao nhiêu?
- Thời gian trống phòng trung bình giữa hai khách thuê là bao lâu?
- Chi phí hoàn thiện nội thất để cho thuê được thường hết bao nhiêu?
- Khách thuê ở các dự án mình theo dõi chủ yếu là nhóm nào?
- Có chủ nhà nào tính lợi suất gộp rồi vỡ mộng khi vận hành thật không?
Khi số liệu thị trường cho thuê quý mới được công bố, Tú Anh cập nhật trong trang này.
Câu hỏi thường gặp
Lợi suất cho thuê được tính thế nào?
Lợi suất gộp bằng tiền thuê một năm chia cho tổng vốn bỏ ra. Lợi suất ròng lấy tiền thuê một năm trừ toàn bộ chi phí vận hành rồi mới chia cho tổng vốn. Con số thường được quảng cáo là lợi suất gộp, vốn cao hơn đáng kể so với con số thực nhận.
Những khoản nào phải trừ khi tính lợi suất ròng?
Phí quản lý, thời gian trống phòng, thuế và lệ phí liên quan đến hoạt động cho thuê, chi phí môi giới tìm khách, bảo trì và thay thế nội thất, bảo hiểm, và phần khấu hao nội thất. Nếu dùng vốn vay thì phải trừ cả lãi vay.
Thị trường cho thuê TP.HCM hiện ra sao?
Quý 3/2026, căn hộ dịch vụ TP.HCM đạt công suất khoảng 85% với hơn 7.000 căn thuộc 146 dự án, được hỗ trợ bởi khách thuê dài hạn. Văn phòng duy trì công suất gần 90% với giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Bán lẻ đạt công suất 92%.
Vì sao thị trường cho thuê tốt hơn thị trường bán?
Vì nhu cầu sử dụng bất động sản vẫn ổn định, trong khi nhu cầu sở hữu ở mức giá hiện tại bị hạn chế bởi chi phí vay cao. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM quý 3/2026 chỉ đạt 45%, trong khi công suất thuê các phân khúc thương mại duy trì ở mức cao.
Nguồn tham khảo
- Savills Việt Nam – Công suất thuê văn phòng, bán lẻ và căn hộ dịch vụ quý 3/2026 — phunumoi.net.vn
- Savills Việt Nam – Thị trường cho thuê TP.HCM quý 3/2026 — batdongsan.baoxaydung.vn
- Chính sách tín dụng 2026 và chi phí vay theo mục đích — www.thuvienbatdongsan.com
Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.
Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.
Về Tú Anh →
