Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM đang giảm: vì sao đây mới là chỉ số đáng theo dõi
Tú Anh · Đăng 25/10/2026 · 5 phút đọc
Nếu chỉ được theo dõi một chỉ số duy nhất của thị trường căn hộ, Tú Anh sẽ chọn giá thứ cấp. Lý do nằm ở chỗ: đó là con số duy nhất không ai kiểm soát được.
- Căn hộ: ~60 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 4% theo quý, đi ngang theo năm
- Nhà thấp tầng: ~159 triệu đồng/m² đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm
- Sơ cấp cùng kỳ: ~75 triệu đồng/m², chỉ giảm 2,3% theo quý
- Xu hướng điều chỉnh trên diện rộng, nhưng phân hóa sâu giữa các dự án
Vì sao giá thứ cấp trung thực hơn
Giá sơ cấp là giá chủ đầu tư công bố. Nó có thể được giữ nguyên trên giấy bằng nhiều cách:
- Hoãn mở bán giai đoạn tiếp theo, chờ thị trường tốt hơn
- Giữ nguyên giá niêm yết nhưng tăng chiết khấu thanh toán nhanh
- Tặng nội thất, miễn phí quản lý, hỗ trợ lãi suất — giảm giá trị thật mà không động vào bảng giá
Cả ba cách đều hợp lý với doanh nghiệp, và đều làm cho giá công bố cao hơn giá thực nhận.
Giá thứ cấp thì khác. Đó là mức mà một cá nhân chấp nhận để bán được căn nhà của mình. Người bán cá nhân không có kho hàng để giữ, không có công cụ chiết khấu phức tạp, và thường có áp lực thời gian. Nên con số thứ cấp sát với cung cầu thực tế hơn nhiều.
Tại TP.HCM quý 3/2026, sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m² còn thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, Savills ghi nhận độ vênh giữa sơ cấp và thứ cấp đạt 28% ở hạng A và 17% ở hạng B.
Khoảng cách càng rộng, câu hỏi "mua mới hay mua lại" càng đáng đặt ra nghiêm túc.
"Giảm 4%" là trung bình, không phải thực tế của mọi căn
Đây là điều Tú Anh muốn nhấn mạnh, vì nó quyết định việc anh chị định giá đúng hay sai.
CBRE ghi nhận xu hướng điều chỉnh diễn ra trên diện rộng, nhưng mức độ phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các dự án.
Những yếu tố tạo ra phân hóa:
- Chất lượng bàn giao và vận hành thật. Dự án có ban quản lý tốt, tiện ích hoạt động đầy đủ, cộng đồng cư dân ổn định giữ giá tốt hơn hẳn.
- Tỷ lệ lấp đầy thực tế. Tòa nhà có nhiều căn bỏ trống tạo cảm giác vắng vẻ và áp lực bán tăng dần.
- Mức độ dư cung cho thuê trong khu vực. Khi nhiều chủ nhà cùng muốn cho thuê, lợi suất giảm, và một số chuyển sang bán.
- Khoảng cách tới mặt bằng sơ cấp hiện tại. Nếu chủ đầu tư vẫn còn hàng cùng dự án, người bán thứ cấp phải cạnh tranh trực tiếp với bên có công cụ mạnh hơn.
Nhà thấp tầng: điều chỉnh mạnh hơn căn hộ
Phân khúc thấp tầng trên thị trường thứ cấp giảm 6% theo quý và 4% theo năm, về khoảng 159 triệu đồng/m² đất — mức giảm sâu hơn căn hộ.
Ở thị trường sơ cấp, giá bất động sản gắn liền với đất tại khu vực TP.HCM trước sáp nhập đạt bình quân khoảng 214 triệu đồng/m² đất, giảm 0,6% theo quý và thấp hơn 29% so với cùng kỳ năm trước.
Mức giảm 29% theo năm ở sơ cấp phần lớn phản ánh thay đổi cơ cấu sản phẩm chào bán giữa hai thời kỳ hơn là việc từng sản phẩm cụ thể mất giá — nhưng nó cho thấy phân khúc này chịu áp lực rõ rệt hơn căn hộ.
Dùng con số này thế nào
Nếu đang muốn bán
Đừng neo vào giá anh chị đã mua, cũng đừng neo vào giá sơ cấp hiện tại của chủ đầu tư. Hãy tìm giao dịch thành công thật trong cùng tòa hoặc cùng khu, trong ba tháng gần nhất — đó mới là mặt bằng tham chiếu.
Và hãy tính cả thời gian: ở thị trường hấp thụ 45%, một căn định giá cao hơn thị trường 10% có thể nằm nhiều tháng không có khách xem.
Nếu đang muốn mua
Thị trường thứ cấp đang là nơi có nhiều cơ hội thương lượng nhất, với một lợi thế lớn: anh chị nhìn thấy được sản phẩm thật, không phải mua trên bản vẽ. Chất lượng bàn giao, ban quản lý, tình trạng vận hành — tất cả đều kiểm tra được trước khi trả tiền.
Đổi lại, cần kiểm tra kỹ pháp lý căn hộ, tình trạng phí quản lý còn nợ, và lịch sử sửa chữa của tòa nhà.
Gợi ý cho Tú Anh viết phần này:
- Trong các dự án mình theo dõi, dự án nào giữ giá thứ cấp tốt nhất và vì sao?
- Có giao dịch thứ cấp nào gần đây mình nắm được giá thật không — chênh bao nhiêu so với giá rao?
- Thời gian trung bình để bán được một căn thứ cấp hiện là bao lâu?
- Người bán thứ cấp hiện thường là ai — nhà đầu tư cần thoát, hay người đổi nhà?
Khi số liệu quý mới được công bố, Tú Anh cập nhật lại trong trang này.
Câu hỏi thường gặp
Giá căn hộ thứ cấp TP.HCM hiện bao nhiêu?
Quý 3/2026, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường thứ cấp tại TP.HCM khoảng 60 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 4% so với quý trước và đi ngang so với cùng kỳ năm 2025.
Vì sao giá thứ cấp đáng tin hơn giá sơ cấp?
Giá sơ cấp do chủ đầu tư quyết định và có thể được giữ bằng cách hoãn mở bán hoặc dùng chiết khấu gián tiếp. Giá thứ cấp phản ánh mức mà người bán cá nhân thật sự chấp nhận để thoát hàng, nên sát với cung cầu thực tế hơn.
Giá thứ cấp giảm đều ở mọi dự án không?
Không. Mức 4% là trung bình. Xu hướng điều chỉnh diễn ra trên diện rộng nhưng mức độ phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các dự án, tùy chất lượng bàn giao, tình trạng vận hành và vị trí.
Giá thứ cấp nhà thấp tầng TP.HCM thế nào?
Quý 3/2026, giá bán bình quân phân khúc nhà thấp tầng trên thị trường thứ cấp đạt khoảng 159 triệu đồng/m² đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm.
Nguồn tham khảo
- CBRE Việt Nam – Giá thứ cấp căn hộ và nhà thấp tầng quý 3/2026 — vietnambusinessinsider.vn
- CBRE Việt Nam – Phân hóa giá thứ cấp quý 3/2026 — nhipsongkinhdoanh.vn
- CBRE Việt Nam – Tổng quan thị trường nhà ở TP.HCM quý 3/2026 — diendandoanhnghiep.vn
Số liệu trong bài trích từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý, có ghi nguồn ở cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính cá nhân. Cập nhật lần cuối: 25/10/2026.
Tư vấn viên bất động sản tại IQI Vietnam, TP.HCM. Tám năm sống và làm việc tại Kuala Lumpur trước khi về Sài Gòn. Nói thật trước, tư vấn sau.
Về Tú Anh →
