Bảng giá đất TP.HCM 2026: hiểu đúng để không tính sai chi phí mua nhà

Tú Anh · Đăng 20/10/2026 · 3 phút đọc

Từ đầu năm 2026, nhiều anh chị hỏi Tú Anh cùng một câu: "Bảng giá đất mới ra rồi, giá nhà có tăng theo không em?" Câu trả lời ngắn là: có liên quan, nhưng không đơn giản như mình nghĩ. Bài này Tú Anh tóm lại những gì người mua nhà thật sự cần biết, không cần đọc cả nghị quyết.

Bảng giá đất TP.HCM 2026 có gì mới?

Từ ngày 1/1/2026, TP.HCM áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND, được HĐND Thành phố thông qua ngày 26/12/2025. Đây là bước triển khai Luật Đất đai 2024 và cũng là bảng giá đầu tiên cho TP.HCM sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Vài con số đáng chú ý:

• Giá đất ở cao nhất khu vực TP.HCM cũ: 687,2 triệu đồng/m², tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi.
• Khu vực Bình Dương cũ: cao nhất 89,6 triệu đồng/m².
• Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: cao nhất 149,48 triệu đồng/m², tại đường Thùy Vân.

Nhìn ba con số này là thấy ngay: thành phố bây giờ rất rộng, nhưng giá đất vẫn chênh lệch rất mạnh theo từng khu vực. Đừng lấy một con số "trung bình TP.HCM" để so cho mọi nơi.

Ba loại "giá đất" anh chị hay bị nhầm

Đây là phần Tú Anh muốn anh chị nhớ nhất. Có ba khái niệm khác nhau, và chúng không bằng nhau:

1. Bảng giá đất của Nhà nước: dùng làm căn cứ cho một số nghĩa vụ tài chính và thủ tục đất đai theo luật.
2. Giá đất cụ thể: được xác định riêng cho từng trường hợp pháp luật quy định, ví dụ khi tính bồi thường thu hồi đất cho từng dự án.
3. Giá giao dịch thị trường: số tiền người mua và người bán thực sự thỏa thuận.

Ví dụ hay gặp nhất: khi Nhà nước thu hồi đất, không thể lấy giá trong bảng giá nhân với diện tích để ra tiền bồi thường. Theo thông tin HĐND TP.HCM công bố khi thông qua nghị quyết, giải phóng mặt bằng cần xác định giá đất cụ thể cho từng dự án. Tú Anh có viết riêng về chuyện bồi thường trong bài quy định thưởng bàn giao mặt bằng sớm.

Người mua nhà nên tính gì?

Bảng giá đất mới không phải tín hiệu để mặc định giá nhà sẽ tăng tương ứng. Điều anh chị cần làm là tính lại tổng chi phí sở hữu, gồm:

• Giá mua;
• Nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có);
• Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, với đất chưa phải đất ở;
• Chi phí xây dựng, hoàn thiện;
• Và quan trọng không kém: bán lại có dễ không (thanh khoản).

Với đất pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc cần chuyển mục đích, khoảng chênh giữa giá mua ban đầu và tổng chi phí làm xong pháp lý có thể quyết định phần lớn lời lỗ của cả thương vụ. Đây là chỗ Tú Anh thấy nhiều người mua bỏ qua nhất.

Với căn hộ dự án, phần nghĩa vụ về đất thường đã nằm trong giá bán của chủ đầu tư. Tuy vậy, khi chi phí đất của chủ đầu tư tăng, giá sơ cấp các dự án mở bán sau có thể chịu áp lực. Đây là một trong những lý do giá căn hộ mới, nhất là ở khu trung tâm như Thủ Thiêm, khó giảm trong ngắn hạn.

Góc nhìn Tú Anh

Bảng giá đất là khung quản lý, không phải công cụ dự báo giá mua bán. Khi ai đó nói "bảng giá đất tăng X% nên nhà sẽ tăng X%", anh chị cứ bình tĩnh hỏi lại: tăng ở khu nào, loại đất nào, và áp dụng cho việc gì?

Trước khi xuống tiền, hãy đọc đúng mục đích của bảng giá và tính chi phí theo hồ sơ thực tế của chính tài sản mình định mua. Nếu cần, Tú Anh ngồi cùng anh chị làm bảng tính này.

Hỏi đáp nhanh

Nguồn tham khảo

• Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND – Cổng thông tin Chính phủ TP.HCM
• HĐND TP.HCM thông qua bảng giá đất 2026

Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai và quan điểm cá nhân, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông tin dự án có thể thay đổi theo công bố của chủ đầu tư.

Tú Anh · Tư vấn viên bất động sản IQI Vietnam

8 năm sống ở Kuala Lumpur, giờ đồng hành cùng người mua nhà ở TP.HCM. Nói thật trước, tư vấn sau.

YouTube Facebook TikTok Zalo